Home
›
News
Договор инвестирования
02.11.2017
договор инвестирования между физическими лицами
ДОГОВОР ИНВЕСТИРОВАНИЯ -
(в строительстве, недвижимости) — это двустороннее (многостороннее) соглашение, заключенное между юридическим лицом (застройщик, заказчик, инвестор) и юридическим или физическим лицом (застройщик, инвестор, соинвестор), направленное на объединение совместных усилий (в том числе путем объединения денежных средств) для осуществления строительства объектов и их реализации.
Существенные условия договора:
1. НАИМЕНОВАНИЕ договора. Поскольку отношения между инвестором и заказчиком носят название инвестиционных, вполне естественным будет получение аналогичного названия и договором, из которого, собственно, и возникают соответствующие обязательства. При этом необходимо помнить, что название договора еще не определяет его условий. При возникновении споров Гражданский кодекс РФ исходит из приоритета условий договора над его названием. В соответствии с его условиями и содержанием будет применяться гражданское законодательство.
Долевое участие. Заключении инвестиционного договора и как не остаться с носом. 214 ФЗ
2. МЕСТО и ВРЕМЯ заключения.
3. ИНФОРМАЦИЯ О СТОРОНАХ, заключающих договор. В случае, если сторонами является: - юридические лица, указывается их полное фирменное наименование; должностные лица, действующие от имени означенных организаций; указывается документ, на основании которого данное лицо обладает всеми необходимыми правомочиями в целях предоставления интересов фирмы;
- физическое лицо, указываются данные, позволяющие полностью идентифицировать такое физическое лицо (паспортные данные, место постоянной регистрации).
4. ПРЕДМЕТ - «инвестор осуществляет участие в финансировании инвестиционного проекта путем передачи инвестиций, а заказчик реализует их в целях создания и передачи объекта недвижимости инвестору».
5. ЦЕНА – чаще всего определенная сумма денег за 1 кв.м.
6. СРОК - обязательство должно быть выполнено в тот день или период времени, который установили стороны. Срок исполнения может устанавливаться в отношении сдачи объекта государственной приемной комиссии и передачей его вместе с необходимыми сопроводительными документами либо моментом оформления права собственности на недвижимость инвестору, в зависимости от того, как договорились стороны.
7. ФОРМА - письменная (желательна регистрация в управлении федеральной регистрационной службы).
8. СОДЕРЖАНИЕ договора - передача инвестиций инвестором и поведение заказчика на реализацию проекта и передачу объекта недвижимости инвестору. В целом касаемо всего возведенного объекта оговаривается перечень проведения необходимых работ, как-то:
— санитарно — технические работы и оборудование, состоящие из проведения горячего и холодного водоснабжения, фекальной канализации, противопожарного водопровода, системы отопления.
— электромонтажные работы и оборудование. В том числе наличие слаботочной и пожарной систем.
— непосредственно отделочные работы.
( указанные работы фиксируются в дополнительном приложении (соглашении), которое является неотъемлемой составной частью инвестиционного договора).
Перед заключением договора Инвестору, чтобы не стать жертвой фирмы , необходимо проверить у Заказчика строительства наличие и желательно содержание следующих документов:
- акта органа исполнительной власти, разрешающего осуществление строительства соответствующего жилого дома;
- договора аренды (купли-продажи) земельного участка, на котором осуществляется строительство дома (акт об отводе земельного участка под застройку);
- лицензии на право осуществления деятельности заказчика-застройщика;
- учредительных документов Заказчика строительства;
- свидетельства о государственной регистрации юридического лица и о постановке на налоговый учет;
- инвестиционного контракта, прошедшего учетную регистрацию в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда. В этом документе стоит обратить внимание на перечень квартир, по которым Заказчик строительства обладает правом требования. Только в отношении таких квартир может быть заключен действующий, а не фиктивный договор с Заказчиком строительства. Сложнее определить и удостовериться в том, что Заказчик строительства не заключал ранее договора в отношении этой же квартиры, но с другим Инвестором.
Особое внимание Инвестору при заключении договора с Заказчиком строительства стоит уделить описанию в нем требований к передаваемому жилому помещению. Прежде всего, необходимо предусмотреть и в развернутой форме закрепить в договоре условия о наличии и качестве (стандарте) отделки квартиры.
Стоит учитывать, что в период строительства трудно определить точный размер общей площади той или иной квартиры. Инвестор вносит денежную сумму из расчета стоимости 1 кв. м общей площади квартиры согласно проектной документации. Однако нередко бывает, что после окончания строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию площадь квартиры изменяется и уже не совпадает с проектной, указанной в договоре. Соответственно, стоимость передаваемой квартиры подлежит корректировке уже с учетом акта БТИ, в котором фиксируется точная общая площадь. Некоторые Заказчики строительства злоупотребляют такой возможностью дополнительного «выжимания» денег из Инвестора путем сознательного уменьшения общей площади квартиры при заключении договора. В последующем (заплатив основную сумму и прождав длительное время) Инвестору становится просто невыгодно отказываться от доплаты «появившихся» нескольких лишних метров. Инвестор может подстраховаться и зафиксировать в инвестиционном договоре максимально возможное увеличение общей площади в процессе строительства.
Инвестор при внесении денежных средств на строительство жилья должен получить на руки охранить документ, подтверждающий произведенную оплату. Это может быть копия платежного поручения с отметкой банка об исполнении, корешок приходного кассового ордера, кассовый чек и/или справка, подписанная главным бухгалтером и директором организации Заказчика строительства, и др. В дальнейшем указанные платежные документы в случае возникновения конфликтной и спорной ситуации с Заказчиком строительства позволят Инвестору обосновать и документально подтвердить надлежащее выполнение своих финансовых обязательств.
Для физического лица — Инвестора очень важно, чтобы заключаемый с Заказчиком строительства договор подпадал под действие Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» (в ред. от 30.12.2001, далее — Закон о защите прав потребителей). Поэтому в Инвестиционном договоре (договоре соинвестирования) обязательно следует подчеркивать, что гражданин передает денежные средства (инвестиции) на строительство жилого дома (квартиры) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд в целях улучшения своих жилищных условий, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Передача объекта недвижимости инвестору, как обычное условие, представляет собой подписание акта сдачи — приемки либо иного документа о передаче, а также передача всех правоустанавливающих документов (в том числе, в некоторых случаях, переоформленные правоустанавливающие документы на землю). Помимо этого, заказчик должен передать и рабочую документацию в собственность инвестора, что подразумевает право ее использования в дальнейшем, например, для проведения капитальных работ или реконструкции объекта недвижимости.
Обязанности инвестора:
1. Осуществить передачу инвестиций, то есть непрерывное финансирование заказчика.
2. Передача правоустанавливающих документов на землю.
3. Выплата вознаграждения заказчику.
4. Приемка от заказчика объекта недвижимости.
Обязанности заказчика: 1. Заказ проектно-сметной документации на объект строительства.
2. Отвод земельного участка под строительство.
3. Предоставлять отчет о ходе строительства и расходования средств инвестору по установленному графику.
4. Проведение торгов на определение проектной и подрядной организаций.
5. Привлечение необходимых лиц и заключение с ними соответствующих договоров.
6. Осуществление контроля и технического надзора за деятельностью лиц, являющихся его контрагентами при реализации инвестиционного проекта.
7. Приемка от подрядчика законченного объекта строительства.
8. Сдача объекта недвижимости государственной приемочной комиссии.
9. Передача готового объекта недвижимости инвестору.
10. Предоставление всех необходимых правоустанавливающих документов.
Инвестиционный договор является непоименованным договором и не входит в систему договоров, предусмотренную ГК РФ. В связи с этим в случае возникновения споров между контрагентами их взаимоотношения регулируются подразделом 2 ГК РФ (общие положения о договорах), гл. 22 ГК РФ.
|
|
