Некранутыя нішы рынку гасцінічнай нерухомасці

1. Некранутыя нішы рынку гасцінічнай нерухомасці
2. Аляксей Евченко, кіраўнік партнёр кампаніі ArtBuild Hotel Group
3. Дэвід Джэнкінс, кіраўнік аддзела гасцінічнага бізнесу кампаніі Jones Lang LaSalle
4. Дэвід Марэн, кіраўнік гатэля «Опера»
5. Вікторыя Рыльцева, генеральны дырэктар кампаніі «праконсул»

2013/08/15

Некранутыя нішы рынку гасцінічнай нерухомасці

У свеце працуе вялікая колькасць гасцінічных фарматаў. Украінскі гасцінічны рынак пакуль выкарыстоўвае некалькі варыянтаў. Якіх фарматаў не хапае гасцінічным рынку Украіны?

Аляксей Евченко, кіраўнік партнёр кампаніі ArtBuild Hotel Group

Нягледзячы на ​​тое, што ў 2012 годзе ва Украіне быў ўсплёск гасцінічнай нерухомасці, звязаны з правядзеннем Чэмпіянату Еўропы па футболе, сёння яшчэ засталіся незапоўненыя і нават зусім некранутыя нішы ў дадзеным сегменце рынку нерухомасці. Гэта ставіцца як да розных катэгорыях, так і фарматам гасцінічных аб'ектаў.

Асноўнымі катэгорыямі гасцініц, прызнанымі ва ўсім свеце, з'яўляюцца budget, economy, midscale, upscale і luxury. Яны вызначаюць узровень сэрвісу і спектр паслуг, якія прадстаўляюцца тым ці іншым гатэлем. Ва Украіне яшчэ доўгі час будуць запатрабаваныя новыя аб'екты катэгорый budget, economy і midscale, якія адпавядаюць еўрапейскім стандартам і чаканням наведвальнікаў па ўзроўні сэрвісу і адэкватнасьці коштаў. У прыватнасці, на сённяшні дзень у нашай краіне наогул адсутнічаюць гатэлі катэгорыі budget пад міжнародным брэндам, ёсць толькі адзін гатэль economy пад міжнародным брэндам (Ibis ў Кіеве) і некалькі аб'ектаў катэгорыі midscale - Best Western ў Севастопалі, Park Inn у Данецку, Ramada ў Кіеве , Львове і Данецку. Пры гэтым сусветная практыка паказвае, што дадзеныя сегменты з'яўляюцца самымі цікавымі ў тым выпадку, калі наша дзяржава хоча прыцягнуць замежнага масавага турыста, арыентаванай на аптымальнае суадносіны «цана / якасць». А менавіта такая задача стаіць перад нашымі выканаўчымі органамі ў сферы турызму і курортаў.

Калі казаць пра гасцінічных фарматах, якія адлюстроўваюць ўнутраная прылада гатэля, прэваліраваньне той ці іншай інфраструктурнай складнікам ці спосаб прадастаўлення паслуг, то тут перад айчыннымі інвестарамі адкрываюцца самыя шырокія і цікавыя перспектывы. Сярод асноўных і найбольш распаўсюджаных у свеце гасцінічных фарматаў можна назваць бізнес-гатэль (гарадскі гатэль), resort-гатэль, апарт-гатэль (працяглага пражывання), бутик-, эка- і тэматычны гатэль, а таксама гасцініцы limited service (B & B, Bed & Breakfast - «сон плюс сняданак»), кангрэс-гатэлі. Ва Украіне на дадзены момант сярод новых гасцінічных аб'ектаў істотна пераважае толькі адзін гасцінічны фармат - гэта бізнес-гатэль, які з'яўляецца найбольш зразумелым і менш рызыкоўным для лакальных інвестараў. За апошнія гады ў сталіцы з'явілася таксама некалькі буцік-гатэляў, мэтавай аўдыторыяй якіх з'яўляюцца людзі, якія цэняць асаблівую атмасферу і цікавыя дызайнерскія рашэнні.

Натуральна, запатрабаванасць гасцінічных аб'ектаў пэўных фарматаў залежыць ад асноўных вектараў развіцця турызму ў тым ці іншым рэгіёне краіны. Так, у Крыме будуць карыстацца попытам такія фарматы, як комплексны resort-гатэль і апарт-гатэль для працяглага пражывання; у Карпатах гэта могуць быць тэматычныя і эка-гатэлі; пры міжнародных аэрапортах і ў дзелавых цэнтрах - кангрэс-гатэлі; ў вялікіх гарадах - загарадныя рэкрэацыйныя і SPA-гатэлі.

На сённяшні дзень, нават сярод заяўленых да рэалізацыі праектаў, пераважаюць аб'екты гарадскога фармату. Прычынай, на мой погляд, з'яўляецца негатоўнасць лакальных інвестараў да чаму-то новаму і эксперыментальным. Інвестары разумеюць, што ва Украіне яшчэ не занятыя асноўныя нішы гасцінічнага рынка, таму спрабуюць мінімізаваць свае рызыкі і ўкласці менш грошай. Але вельмі важна, каб сучасны інвестар разумеў: паўнавартасна працаваць і прыносіць максімальны даход можа правільны гатэль любога фармату, але пад міжнародным брэндам, з прафесійнай гасцінічнай тэхналогіяй і моцным маркетынгам.

Дэвід Джэнкінс, кіраўнік аддзела гасцінічнага бізнесу кампаніі Jones Lang LaSalle

Гасцінічны рынак Украіны стаў развівацца на працягу апошніх 10 гадоў - у першую чаргу, вядома, у Кіеве, але таксама заўсёды была зацікаўленасць у такіх гарадах, як Львоў, Харкаў, Адэса, Днепрапятроўск, Данецк, Запорожье і Ялта. Як звычайна адбываецца на большасці развіваюцца рынкаў, першымі запланаванымі да адкрыцця гасцініцамі былі аб'екты прэміяльнага і верхняга сегментаў, у тым ліку Hyatt, «Опера», Radisson і «Прэм'ер Палас» ў Кіеве. З'яўленне гатэляў найбольш дарагіх цэнавых сегментаў узняць сярэднюю кошт пражывання ў горадзе.

Па меры росту рынку з'яўляюцца аб'екты, арыентаваныя на ўсё больш шырокую аўдыторыю і на розныя бюджэты. Мы ўжо сталі сведкамі таго, як адкрыліся ў Кіеве гатэлі Ibis, Holiday Inn і Park Inn імгненна атрымалі больш высокую загрузку, чым аб'екты верхняга сегмента, паколькі яны змаглі прыцягнуць цікавасць шырокай мэтавай аўдыторыі. Гэта спрыяе цэнавай канкурэнцыі на рынку, у выніку чаго сярэдні тарыф скарачаецца нават у люксовом сегменце, што дазваляе гасцінічным рынку стаць больш адкрытым і празрыстым. Па нашых дадзеных, кошт пражывання ў гасцініцах Кіева знізілася з $ 280 у мінулым годзе да $ 212 па выніках першага паўгоддзя 2013 года.

Перад пачаткам крызісу ў 2009 годзе дэвелаперскай актыўнасці на гасцінічным рынку Украіны быў дадзены магутны штуршок, аднак пасля шматлікія праекты былі замарожаныя або зусім адменены. Чэмпіянат Еўропы па футболе, які прайшоў летам 2012 года, справакаваў новы віток будаўніцтва гатэляў, які наўрад ці пачаўся б пры іншых абставінах. Падобныя мерапрыемствы пазітыўна адбіваюцца на прасоўванні іміджу краіны на сусветнай арэне, але па факце спецыяльна пабудаваныя гасцініцы ў першы час пасля які прайшоў падзеі ствараюць лішак прапановы на рынку. У дадзеным выпадку ўсё склалася даволі ўдала, і запланаваны аб'ём уводу новых гатэляў не быў цалкам рэалізаваны - у адваротным выпадку, лішак мог бы быць яшчэ больш значным.

Міжнародныя аператары заўсёды факусаваліся на пошуку гасцінічных праектаў у Кіеве, тады як іх экспансія ў рэгіёны Украіны ішла досыць павольна. Прычына адмены шматлікіх праектаў як раз у тым, што рэгіянальны гасцінічны рынак даволі слабы, фінансаванне дорага, а палітычная сітуацыя нестабільная. У будучыні мы чакаем убачыць большую колькасць гатэляў пад кіраваннем міжнародных аператараў у асноўных рэгіянальных цэнтрах краіны, а таксама працяг экспансіі гасцініц сярэдняга цэнавага сегмента ў Кіеве.

Гасцінічны рынак Крыма заўсёды выклікаў вялікую цікавасць з боку інвестараў і аператараў, і ў доўгатэрміновай перспектыве ён, несумненна, мае вялікі патэнцыял. Тым не менш, гэты рэгіён патрабуе сур'ёзных інвестыцыйных укладанняў у інфраструктуру - будаўніцтва аэрапортаў, дарог, абсталяваных пляжаў і іншага - і яму неабходны імпульс да прасоўванні ўласнага іміджу. За апошні час мы сталі сведкамі адкрыцця некалькіх гасцініц у Крыму - напрыклад, «Radisson Алушта», і гэтая тэндэнцыя будзе працягвацца, але больш павольнымі тэмпамі, чым у буйных прамысловых цэнтрах Украіны.

Адэса як курортны горад паспяхова спалучае ў сабе дзелавую і вольнага часу складнікі, што адкрывае перад гасцініцамі шырокія магчымасці. Нядаўна заяўлены рэбрэндынг гатэля «Брысталь» у Starwood Luxury Collection стаў добрай навіной для рынку. У наступныя 5 гадоў мы чакаем выхад на рынак новых міжнародных брэндаў - як у цэнтры горада, так і ў Аркадзі.

На гасцінічны рынак Украіны, несумненна, уплывае агульная эканамічная і палітычная абстаноўка ў краіне. Розныя падзеі, што адбываюцца ў гэтых сферах, адбіваюцца на паказчыках гатэльны бізнесу. Інвестары хочуць бачыць рост попыту на пражыванне і да бягучай сітуацыі на рынку ставяцца з асцярогай. На нашу думку, будаўніцтва гасцінічных аб'ектаў у Украіне працягнецца, але больш павольнымі тэмпамі, а інвестары і крэдыторы будуць у большай ступені сфакусаваныя на праектах сярэдняга і эканом-класа, чым на верхнім сегменце.

Дэвід Марэн, кіраўнік гатэля «Опера»

На сённяшні дзень відавочны празмернасць пяцізоркавых гатэляў на рынку, асабліва ў Кіеве. Пры гэтым па ўсёй Украіне адчуваецца недахоп якасных брэндавых гасцініц сярэдняй коштавай катэгорыі, якія на мой погляд, будуць найбольш запатрабаванымі ў будучыні ў краіне. Часцяком чую больш негатыўных каментароў ад сяброў і партнёраў па бізнесе пра тое, што ва Украіне, за выключэннем Кіева, вельмі маленькі выбар гатэляў.

Вікторыя Рыльцева, генеральны дырэктар кампаніі «праконсул»

Адным з важных фактараў, які ўплывае на фармат гасцініцы, з'яўляецца рэгіянальны. Ёсць рэгіёны Украіны, у якіх відавочна выказана турыстычная і курортная накіраванасць: АР Крым, Кіеўская, Адэская, Львоўская вобласці. У іншых рэгіёнах найбольш развіты дзелавой турызм. У сувязі з гэтым рэгіянальныя асаблівасці адбіваюцца і на запатрабаванасць гасцінічных фарматаў.

Што тычыцца, напрыклад Харкаўскай вобласці, то гасцінічны бізнес нельга аднесці да найбольш значным сектарам вобласці. Яго ўдзельная вага па паказчыках занятасці і валавой выручкі ад рэалізацыі складае каля 0,1%.

У Харкаўскай вобласці зарэгістравана 125 аб'ектаў - гасцініц і аналагічных сродкаў размяшчэння (матэлі, хостелы, кемпінгі, інтэрнаты для прыезджых, турыстычныя базы). Пры гэтым у агульным аб'ёме нумарнога фонду 46,5% прыпадае на гасцінічныя прадпрыемствы катэгорыі 4 * -5 *.

Асноўная праблема рынку, якая адбіваецца адмоўным чынам на загрузку гасцініц, як Харкава, так і Украіны ў цэлым, гэта неадпаведнасць цэны пражывання прадастаўляецца сэрвісу. Так у Харкаве 37% нумарнога фонду гасцінічных прадпрыемстваў прыпадае на аб'екты, уведзеныя ў эксплуатацыю да 2000 года. Архітэктурна-планіровачныя і матэрыяльна-тэхнічныя характарыстыкі многіх гасцініц ўжо не адпавядаюць патрабаванням кліентаў.

У часы СССР Харкаў з'яўляўся буйным навукова-тэхнічным і прамысловым цэнтрам. Дадзены фактар ​​адбіўся і на гасцінічнай галіны горада, а менавіта ёмістасці гасцініц. Так, 59,6% ад агульнага нумарнога фонду прыпадае на прадпрыемствы умяшчальнасцю больш за 50 нумароў.

Як альтэрнатыва на Харкаўскім рынку c 2007 гады стала з'яўляцца невялікія прыватныя міні-гатэлі і сэрвісныя апартаменты. Сёння на міні-гасцініцы прыходзіцца 10,9% агульнага нумарнога фонду.

Варта адзначыць, што прыватныя міні-гасцініцы па суадносінах «кошт пражывання - узровень камфорту» ствараюць пэўную канкурэнцыю гасцініцам. Так кошт стандартнага нумара ў міні-гасцініцах складае ў сярэднім 200-300 грн, у гасцініцах 400-600 грн у суткі.

Канкурэнцыю рынку гасцінічных прадпрыемстваў складае гэтак жа і сегмент посуточной арэнды кватэр . Як правіла, кошт кватэры посуточно на 60-70% ніжэй, чым раўназначны гасцінічны нумар.

Так што такіх гарадоў як Харкаў відавочна не хапае гасцініц з нумарным фондам да 15 нумароў, коштам нумары характэрнай для катэгорыі 2 * -3 *, аднак з якасцю нумароў і ўзроўнем сэрвісу якія ў нас адпавядаюць гасцініцам 4 *.

Што тычыцца новых і нязвыклых для ўкраінскага гасцінічнага рынка фарматаў, то, хутчэй за ўсё, усё больш будзе з'яўляцца міні-гасцініц з забаўляльнай альбо спецыялізаванай складнікам. Як, напрыклад, гасцініцы для велатурыстаў з адпаведным наборам паслуг, эка-гатэлі, хостел-бары, хостел-дыскатэкі, бізнес-хостелы.

крыніца: Building.ua