Незаймані ніші ринку готельної нерухомості

1. Незаймані ніші ринку готельної нерухомості
2. Олексій Євченко, керуючий партнер компанії ArtBuild Hotel Group
3. Девід Дженкінс, керівник відділу готельного бізнесу компанії Jones Lang LaSalle
4. Девід Морен, управляючий готелю «Опера»
5. Вікторія рильцовими, генеральний директор компанії «ПРОКОНСУЛ»

15.08.2013

Незаймані ніші ринку готельної нерухомості

У світі працює величезна кількість готельних форматів. Український готельний ринок поки використовує кілька варіантів. Яких форматів не вистачає готельного ринку України?

Олексій Євченко, керуючий партнер компанії ArtBuild Hotel Group

Незважаючи на те, що в 2012 році в Україні був сплеск готельної нерухомості, пов'язаний з проведенням Чемпіонату Європи з футболу, сьогодні ще залишилися незаповнені і навіть зовсім незаймані ніші в даному сегменті ринку нерухомості. Це відноситься як до різних категорій, так і форматам готельних об'єктів.

Основними категоріями готелів, визнаними в усьому світі, є budget, economy, midscale, upscale та luxury. Вони визначають рівень сервісу і спектр послуг, що надаються тим чи іншим готелем. В Україні ще тривалий час будуть затребувані нові об'єкти категорій budget, economy і midscale, що відповідають європейським стандартам і очікуванням відвідувачів за рівнем сервісу і адекватність цін. Зокрема, на сьогоднішній день в нашій країні взагалі відсутні готелі категорії budget під міжнародним брендом, є лише один готель economy під міжнародним брендом (Ibis в Києві) і кілька об'єктів категорії midscale - Best Western у Севастополі, Park Inn в Донецьку, Ramada в Києві , Львові та Донецьку. При цьому світова практика показує, що дані сегменти є найцікавішими в тому випадку, якщо наша держава хоче залучити іноземного масового туриста, орієнтованого на оптимальне співвідношення «ціна / якість». А саме таке завдання стоїть перед нашими виконавчими органами в сфері туризму і курортів.

Якщо говорити про готельних форматах, що відображають внутрішній устрій готелю, превалювання тієї чи іншої інфраструктурної складової або спосіб надання послуг, то тут перед вітчизняними інвесторами відкриваються найширші і цікаві перспективи. Серед основних і найбільш поширених в світі готельних форматів можна назвати бізнес-готель (міський готель), resort-готель, апарт-готель (тривалого проживання), бутік-, еко- і тематичний готель, а також готелі limited service (B & B, Bed & Breakfast - «сон плюс сніданок»), конгрес-готелі. В Україні на даний момент серед нових готельних об'єктів істотно переважає лише один готельний формат - це бізнес-готель, який є найбільш зрозумілим і менш ризикованим для локальних інвесторів. За останні роки в столиці з'явилося також кілька бутик-готелів, цільовою аудиторією яких є люди, які цінують особливу атмосферу і цікаві дизайнерські рішення.

Природно, затребуваність готельних об'єктів певних форматів залежить від основних векторів розвитку туризму в тому чи іншому регіоні країни. Так, в Криму будуть користуватися попитом такі формати, як комплексний resort-готель і апарт-готель для тривалого проживання; в Карпатах це можуть бути тематичні і еко-готелі; при міжнародних аеропортах і в ділових центрах - конгрес-готелі; у великих містах - заміські рекреаційні та SPA-готелі.

На сьогоднішній день, навіть серед заявлених до реалізації проектів, переважають об'єкти міського формату. Причиною, на мій погляд, є неготовність локальних інвесторів до чогось нового і експериментальному. Інвестори розуміють, що в Україні ще не зайняті основні ніші готельного ринку, тому намагаються мінімізувати свої ризики і вкласти менше грошей. Але дуже важливо, щоб сучасний інвестор розумів: повноцінно працювати і приносити максимальний прибуток може правильний готель будь-якого формату, але під міжнародним брендом, з професійної готельної технологією і сильним маркетингом.

Девід Дженкінс, керівник відділу готельного бізнесу компанії Jones Lang LaSalle

Готельний ринок України став розвиватися протягом останніх 10 років - в першу чергу, звичайно, в Києві, але також завжди була зацікавленість в таких містах, як Львів, Харків, Одеса, Дніпропетровськ, Донецьк, Запоріжжя і Ялта. Як зазвичай відбувається на більшості ринків, що розвиваються, першими запланованими до відкриття готелями були об'єкти преміального і верхнього сегментів, в тому числі Hyatt, «Опера», Radisson і «Прем'єр Палас» в Києві. Поява готелів найбільш дорогих цінових сегментів підняло середню вартість проживання в місті.

У міру зростання ринку з'являються об'єкти, орієнтовані на дедалі ширшу аудиторію і на різні бюджети. Ми вже стали свідками того, як відкрилися в Києві готелі Ibis, Holiday Inn і Park Inn миттєво отримали більш високе завантаження, ніж об'єкти верхнього сегмента, оскільки вони змогли залучити інтерес широкої цільової аудиторії. Це сприяє цінової конкуренції на ринку, в результаті чого середній тариф скорочується навіть в люксовому сегменті, що дозволяє готельному ринку стати відкритішим і прозорішим. За нашими даними, вартість проживання в готелях Києва знизилася з $ 280 в минулому році до $ 212 за підсумками першого півріччя 2013 року.

Перед початком кризи в 2009 році девелоперської активності на готельному ринку України було дано потужний поштовх, проте згодом багато проектів були заморожені або зовсім скасовані. Чемпіонат Європи з футболу, що пройшов влітку 2012 року, спровокував новий виток будівництва готелів, який навряд чи почався б за інших обставин. Подібні заходи позитивно позначаються на просуванні іміджу країни на світовій арені, але по факту спеціально побудовані готелі в перший час після минулої події створюють надлишок пропозиції на ринку. В даному випадку все склалося досить вдало, і запланований обсяг введення нових готелів не був повністю реалізований - в іншому випадку, надлишок міг би бути ще більш значним.

Міжнародні оператори завжди фокусувалися на пошуку готельних проектів в Києві, тоді як їх експансія в регіони України йшла досить повільно. Причина скасування багатьох проектів як раз в тому, що регіональний готельний ринок досить слабкий, фінансування дорого, а політична ситуація нестабільна. В майбутньому ми очікуємо побачити більше число готелів під управлінням міжнародних операторів в основних регіональних центрах країни, а також продовження експансії готелів середнього цінового сегмента в Києві.

Готельний ринок Криму завжди викликав великий інтерес з боку інвесторів і операторів, і в довгостроковій перспективі він, безсумнівно, має великий потенціал. Проте, цей регіон потребує серйозних інвестиційних вкладень в інфраструктуру - будівництво аеропортів, доріг, обладнаних пляжів і іншого - і йому необхідний імпульс до просування власного іміджу. За останній час ми стали свідками відкриття декількох готелів в Криму - наприклад, «Radisson Алушта», і ця тенденція буде продовжуватися, але більш повільними темпами, ніж в великих промислових центрах України.

Одеса як курортне місто успішно поєднує в собі ділову і дозвільної складові, що відкриває перед готелями широкі можливості. Нещодавно заявлений ребрендинг готелю «Брістоль» в Starwood Luxury Collection став гарною новиною для ринку. У наступні 5 років ми очікуємо вихід на ринок нових міжнародних брендів - як в центрі міста, так і в Аркадії.

На готельний ринок України, безсумнівно, впливає загальна економічна і політична обстановка в країні. Різні події, що відбуваються в цих сферах, відображаються на показниках готельного бізнесу. Інвестори хочуть бачити зростання попиту на проживання і до поточної ситуації на ринку ставляться з обережністю. На нашу думку, будівництво готельних об'єктів в Україні продовжиться, але більш повільними темпами, а інвестори і кредитори будуть більшою мірою сфокусовані на проектах середнього і економ-класу, ніж на верхньому сегменті.

Девід Морен, управляючий готелю «Опера»

На сьогоднішній день очевидна надлишок п'ятизіркових готелів на ринку, особливо в Києві. При цьому по всій Україні відчувається нестача якісних брендових готелів середньої цінової категорії, які на мій погляд, будуть найбільш затребуваними в майбутньому в країні. Найчастіше чую більше негативних коментарів від друзів і партнерів по бізнесу про те, що в Україні, за винятком Києва, дуже маленький вибір готелів.

Вікторія рильцовими, генеральний директор компанії «ПРОКОНСУЛ»

Одним з важливих чинників, який впливає на формат готелю, є регіональний. Є регіони України, в яких явно виражена туристична і курортна спрямованість: АР Крим, Київська, Одеська, Львівська області. В інших регіонах найбільш розвинений діловий туризм. У зв'язку з цим регіональні особливості відображаються і на затребуваність готельних форматів.

Що стосується, наприклад Харківської області, то готельний бізнес не можна віднести до найбільш значущих секторах області. Його питома вага за показниками зайнятості і валової виручки від реалізації становить близько 0,1%.

У Харківській області зареєстровано 125 об'єктів - готелів та аналогічних засобів розміщення (мотелі, хостели, кемпінги, гуртожитки для приїжджих, туристичні бази). При цьому в загальному обсязі номерного фонду 46,5% припадає на готельні підприємства категорії 4 * -5 *.

Основна проблема ринку, яка позначається негативним чином на завантаження готелів, як Харкова, так і України в цілому, це невідповідність ціни проживання наданим сервісу. Так в Харкові 37% номерного фонду готельних підприємств припадає на об'єкти, введені в експлуатацію до 2000 року. Архітектурно-планувальні та матеріально-технічні характеристики багатьох готелів вже не відповідають вимогам клієнтів.

За часів СРСР Харків був великим науково-технічним і промисловим центром. Даний фактор відбився і на готельної галузі міста, а саме місткості готелів. Так, 59,6% від загального номерного фонду припадає на підприємства місткістю понад 50 номерів.

Як альтернатива на харківському ринку c 2007 року стали з'являтися невеликі приватні міні-готелі і сервісні апартаменти. Сьогодні на міні-готелі доводиться 10,9% загального номерного фонду.

Варто зазначити, що приватні міні-готелі по співвідношенню «ціна проживання - рівень комфорту» створюють певну конкуренцію готелям. Так вартість стандартного номера в міні-готелях становить в середньому 200-300 грн, в готелях 400-600 грн на добу.

Конкуренцію ринку готельних підприємств становить так само і сегмент подобової оренди квартир . Як правило, вартість квартири подобово на 60-70% нижче, ніж рівнозначний готельний номер.

Так що таким містам як Харків явно не вистачає готелів з номерним фондом до 15 номерів, ціною номера характерною для категорії 2 * -3 *, проте з якістю номерів і рівнем сервісу які у нас відповідають готелям 4 *.

Що стосується нових і незвичних для українського готельного ринку форматів, то, швидше за все, все більше буде з'являтися міні-готелів з розважальною або спеціалізованої складової. Як, наприклад, готелі для велотуристів з відповідним набором послуг, еко-готелі, хостел-бари, хостел-дискотеки, бізнес-хостели.

джерело: Building.ua